个人转让住房取得的收入，按照税法相关规定缴纳个人所得税自1993年颁布的《中华人民共和国个人所得税法》就有明文规定，这已经是一个老的话题。

随着我国经济的不断发展，法制的不断健全，公民纳税意识的不断提高，国家为维护市场经济的持续、健康、快速发展，确保公民的合法权益不受侵害，相继出台了一系列

关于个人转让住房取得收入缴纳营业税、个人所得税等税收政策，以促进房地产市场健康发展。今年7月18日，国家税务总局为进一步完善征收个人转让住房个人所得税的

有关政策，下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，深受广大群众关注。为帮助广大群众正确了解个人住房转让所得征收个人所得税的有关精

神，现对有关政策解答如下。

征管依据

1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议审议通过的《中华人民共和国个人所得税法》及1994年1月28日中华人民共和国国务院第142号令颁布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，财政部 、国家税务总局、建设部于1999年联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。今年7月18日，国家税务总局为完善征收个人转让住房个人所得税的有关政策，下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），进一步明确了有关个人住房转让所得征收个人所得税的问题。

问题及解答

问：二手房交易时如何征缴个人所得税?

答：根据《中华人民共和国个人所得税法》及《实施条例》、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》及《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若

干具体问题的通知》等政策的有关规定：主管地方税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让个人住房应缴纳的营业

税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

问：个人住房转让时应如何计算缴纳个人所得税?

答：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中

缴纳的税金及有关合理费用。

计算公式为：个人所得税=（转让收入额—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金—合理费用）×20%

根据《通知》规定，房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用的扣除自2006年8月1日起按新的规定执行。房屋原值具体规定如下：

　 商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　 自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳

的所得收益及相关税费。

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

　　经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

　　城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等

有关规定，其原值分别为：1、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；2、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋

原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值

为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；4、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所

调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实

际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的

10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　 支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　 纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

问：不能正确计算房屋原值和应纳税额的，如何计算缴纳个人所得税?

答：《通知》规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规

定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

《通知》明确，省级地方税务局或省级地税局授权的地市级地税局可根据纳税人出售住房的所处位置、建造时间和房屋类型、住房平均价格水平等实际情况，在住房转让收

入1%-3%的幅度内确定。

问：纳税人在个人住房转让缴纳个人所得税时享有有哪些合法权益?

答：《通知》规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房

的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

为确保维护纳税人的合法权益不受侵害，《通知》重申了住房转让个人所得税的优惠政策，明确要求地方税务机关要不折不扣地执行有关优惠政策。

个人住房转让所得征收个人所得税的其它相关事宜，可向贵州省地方税务局或各市(州、地)地税局咨询。